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解读我市“房地产顺位抵押登记政策” [复制链接]

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只看楼主 倒序阅读 使用道具 楼主  发表于: 2012-04-09
— 本帖被 admin 执行加亮操作(2012-05-21) —
  3月29日,市政府出台《加强房地产等财产抵(质)押登记管理工作补充规定》,酝酿了半年之久的“房地产顺位抵押登记政策”,终于有了一个明确的结果。上周开始,我市40多家融资性担保公司已按照市政府的要求,开始办理经营许可变更等手续。这意味着不久之后,市民手上的房子可以依照这个规定,获得更多的银行贷款。 xR_]^Get  
  可以获得的贷款不再只是房价的70% ` 4k;`a  
  用房产抵押获得银行贷款,最多只能贷到房产价值的70%,这是大家习以为常的事情,但今后,你能贷到的金额或许会更多。 G!rcY5!J  
  3月29日,温州市政府出台《加强房地产等财产抵(质)押登记管理工作补充规定》(下称“新规定”),支持融资性担保机构办理顺位抵押登记,明确表示,金融机构(商业银行)应支持抵押人利用抵押物剩余价值向融资性担保机构提供反担保,允许融资性担保机构作为顺位在后的抵押权人办理抵押登记。 nn=JM7e\9  
  简单地说,就是张三手中有一套市场评估价格为100万元的房子,拿到银行抵押,银行按照规定,最高给予张三房产价值70%,即70万元的贷款。如果张三还需要贷款30万元,他已经没办法再向其他银行要求贷款了,因为房子已经抵押给了银行。“新规定”出台后,张三可以把房产剩余30万元的价值向担保公司提供反担保,担保公司成为该房产的第二顺位的抵押权人,给张三提供担保,要求银行再次给予张三30万元的贷款。 ?5(L.XFm  
  这样一来,张三获得了足额的贷款,但他的房产多了一个抵押权人:第一抵押权人是银行,第二抵押权人是担保公司。若张三在贷款到期时还不了贷款,在房子被依法处置之后,银行优先获得补偿,担保公司第二顺位获得补偿。 R=e`QMq  
  由于房产的价格经常发生变化,“新规定”出台后,张三可以获得的贷款额度事实上还将更加灵活。“新规定”要求“落实抵押物协商作价机制”,即对于超出银行贷款部分的金额,张三可与担保公司在市场价值为基础的情况下进行协商。如双方认为目前这个房子的市场价为150万元,担保可以为张三提供80万元的担保。新的“规定”要求相关部门对当事人协商确定的价值予以认可,各登记机构凭作价协议及相关要件办理相应的登记手续。 qHKZ5w  
  银行永远是“第一顺位”抵押权人  >#q|Pjv]  
  3月29日出台的“新规定”后面,还附有一张“顺位抵押协议”的格式化模本。这张模本规定了银行永远是“第一顺位”的抵押权人。 ]-}a{z  
  之前,关于“顺位抵押”的最大争议在于是否以抵押时间为序。比如张三在2011年12月1日向某银行申请抵押贷款,时间为6个月,即2012年6月30日到期,银行登记在先,是第一顺位抵押权人。2012年3月1日,张三又向某担保公司申请做顺位抵押,获得剩余的贷款,时间也为6个月,即2012年9月30日到期,担保公司是第二顺位抵押权人。 yjSN;3t71  
  如果以时间登记先后作为抵押权人的顺位,那么,在2012年6月30日,银行的贷款到期日来临时,张三还了银行的贷款,即他与银行的贷款关系解除,那么从即日起,担保公司就成了第一顺位人。在这种情况下,张三想从银行续贷就很难。因为担保公司有该房产30%的权益,且是第一顺位抵押权人,那么给银行的权益就只剩下房产价值的70%。按照银行的惯例,只能在房产市场价的基础上提供最高比例为70%的贷款,张三续贷的金额,最多只能是房产市场价格的49%。这显然不符合“顺位抵押盘活剩余价值”的宗旨。 $< aBawLZO  
  为确保个人或企业能获得更多的贷款,且又不仅违反银行的相关规定,在签订“协议”时,必须由金融机构作为甲方,抵押人作为乙方,担保机构作为丙方,三方共同签订协议。协议规定:在丙方顺位抵押权存在的情况下,若遇甲乙双方注销抵押权后,出现乙方又以上述房屋向甲方提供抵押担保的情形时,乙方和丙方承诺甲方取得的抵押权顺位在先,并就该事项无条件配合甲方办理相关手续。 P\M+Z A ;  
  温州市宏诚融资担保有限公司总经理李佳说,开展房产顺位抵押登记,对担保公司来说,是一件很有意义的事情,对于该项规定,担保公司完全配合并理解。 z N t7DK  
  相当于增加了245亿元可贷款资源 Qb|dp~K.M  
  据温州银监分局的统计数据,截至去年末,我市房产贷款余额为571.77亿元。目前银行一般按照房产评估价值的60%-70%发放贷款。房产顺位抵押登记实施之后,房主将可以从银行、融资性担保机构等渠道获取剩余价值的贷款。按剩余价值为30%计算,将相当于增加了245亿元的贷款资源,这将大大缓解目前民间资本流动性停滞带来的系列问题 %/^d]#  
  温州市宏诚融资担保有限公司总经理李佳说,“新规定”解决的不仅是个人的贷款问题,它还能降低融资性担保公司的业务风险问题。去年我市出现“民间借贷风波”之前,我市共有48家融资性担保公司,为企业与个人向银行的贷款提供担保。截至去年8月底,担保总额超过100亿元,担保中小企业户数1655户,规模和作用相当于2-3家股份制银行。 H 0h  
  但“风波”发生之后,企业破产、跑路现象增多,融资性担保机构也受到波及,由于此前并没有房产顺位抵押登记,房产从银行贷款,一般都全额登记在银行名下,担保机构依据合同偿还担保贷款,但债权无法得到优先受偿,因此担保机构的不良率出现大幅攀升。在这种情况之下,今年以来,大部分担保公司已经暂停了担保业务。“新规定出台之后,担保公司继续开展业务,就有了一定的保障,也就可以放手去做了。”李佳说。 */\.-L{h  
  浦发银行温州分行公司业务部相关负责人说,开展房产顺位抵押登记制度,也将使银行受益。当前,银根有了一定的松动迹象,但银行在放贷时依然很谨慎,因此贷款余额增量并不明显。“新规定”出台之后,担保公司的积极性会增强,企业与个人的贷款意愿也会释放出来,这样一来,银行的贷款量也会增加,而且这种贷款增量的质量也会有保障,这正是银行所希望的。 1]<!Xuk^f  
  记者获悉,在“新规定”出台前的3月7日,市金融办、人行、银监、担保行业协会、房管等部门召开会议,商讨相关事宜,邀请了建设、浦发两家银行的相关部门负责人参与,银行人士对推出房产顺位抵押登记制度十分支持。 |`okIqp  
  “对个人或企业、担保公司、银行三方面来说,这都是一件好事,没理由不支持。”李佳说,在上海等城市,房产顺位抵押登记已经实施了好几年,做得相当成熟了,没听说过出现什么问题。 M ?3N  
  要找与担保公司有合作的金融机构办理 |u+&xX7  
  对于市民来说,推出房产顺位抵押登记,就相当于多了一个融资渠道,但是,今后并非所有银行的贷款者都能享受到这个好处,前提条件是这个银行必须与担保机构有合作基础。 G !~BA*  
  上周五,市民李先生看到“新规定”出台的消息后,兴冲冲跑到银行,要求“追加”贷款,李先生之前在该银行办理了房产抵押贷款,他想盘活剩余30%的房产价值,但是该银行告诉李先生,他们做不了,因为缺少“丙方”,即他们目前并没有与担保公司取得合作。 _qg6( X  
  宏诚担保李佳说,去年下半年开始,我市一些银行由于受上级行的“调控”,不再与担保公司合作,在这种情况下,市民就没办法享受到该政策的好处。 5_`}$"<~  
  一银行人士分析,银行与担保公司停止合作,应该是临时性的行为,随着一些有利政策的出台,银行肯定会恢复与担保公司之间的合作,因此从长远角度来说,这个政策应该可以是“全民共享”的。 @Dy.HQ~  
  记者获悉,目前各担保公司正在按照规定,办理经营许可变更等手续。等手续办完,就可以正式开始运作“房产顺位抵押登记”了。不过,担保公司相关负责人也提醒说,由于目前房价比较低迷,为了控制风险,担保公司不一定能依据之前评估价格剩余30%的额度给予担保,当前阶段,该额度有可能被打折。 [v`4OQF/  
  >>>相关链接 w=`z!x![/  
  “顺位抵押登记”出台过程 8F * WT|]  
  去年下半年,我市出现“民间借贷风波”,为缓解资金流动性,“房产二次抵押”呼声渐起; f+920/>!Z  
  10月31日,经信委组织市担保行业协会相关人员前往宁海考察;此后,又到上海、杭州、湖州等地考察取经; 1+jYpYEQW  
  12月初,市政府牵头,召集房管局、担保行业协会等相关部门召开会议,要求尽快落实“反担保抵押登记”; A|J\X=5  
  12月16日,市政府出台《加强房地产等财产抵(质)押登记管理工作暂行办法》; FNuu',:  
  今年2月份,市政协委员、温州市宏诚融资担保有限公司董事长李炎向政协提交《关于开展房地产顺位抵押登记》的提案; 78)^vvn5~  
  2012年3月7日,市政府召开由金融办、人行、银监、法院、担保公司参与的专题会议,研究此事; 2FzS_\":I  
  3月13日,相关部门再次带队去上海实地考察; j 7 URg>i0  
  3月29日,出台《加强房地产等财产抵(质)押登记管理工作补充规定》。 50&F#v%YB