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[土地与规划]征收物业税不合法 [复制链接]

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只看楼主 倒序阅读 使用道具 楼主  发表于: 2010-10-10
— 本帖被 admin 从 楼盘聚焦 移动到本区(2013-04-01) —
CocvEoE*z  
    全国“两会”正在北京热闹地开着,或许是去年房地产价格上涨得太厉害的缘故,许多人大代表、政协委员的提案大多涉及房地产,而悬而未决的物业税问题更是备受关注,诸如“征收物业税已是刻不容缓”、“开征物业税抑制高房价”、“今年部分城市开征物业税的可能性很大”、“建议物业税从大户型征起”之类的报道,令人应接不暇。 u%T.XgY=j  
    开征物业税并非新话题,每当房价一涨、“地王”频出、楼市投机风盛行、民怨沸腾之时,物业税的话题总要被人拿出来大肆炒作一番,至于所谓的物业税到底是什么概念,国人所说的物业税和西方发达国家(主要是美英日等国)的物业税是否是一回事,物业税和土地出让金及我国现有房地产税收体系中所涉及的税种是怎么样的关系,尤其是在我国现阶段开征物业税是否合法的问题,等等,不但谁都说不清楚,而且似乎也没有人真正关心这些问题,所以每轮热闹炒作之后,物业税的话题总是要重归沉寂,而房价则依然涨个不停,地方政府照旧赚得盆满钵满,对此人们早已是见怪不怪了。 F'"-4YV>&  
    面对炒得纷纷扬扬的物业税问题,特别是在网上认真查看了一些人大代表的相关发言和政协委员的相关提案后,笔者倒是觉得物业税怎么征、什么时候征、对抑制高房价是否真的管用、是否变“空转”为“实转”之类的问题,其实并不重要,也没有多大的实质性意义,重要的是现阶段征收物业税是否合法的问题,倒是值得认真议一议。众所周知,我国的根本大法《宪法》和下位的专业法《国土法》都明确规定:“土地属于国家所有”。国家通过土地“招拍挂”将国有土地出让给缴纳了土地出让金的房地产开发商。因此,所有买别墅还是买高层、多层普通住宅,也不论是用于自住或用作投资、投机的,其取得的都只是土地使用权(土地使用期限一般不超过70年),而且购房者在买房时都向国家一次性付清了70年的土地使用租金,除此之外还依法向国家缴纳了房地产税涉及税种13种及相关的各种收费。所以,无论是房屋的流通环节还是保有环节,购房者都已尽到了应尽的全部义务,根本就不应该,也无须在住房的“保有”环节再额外向国家重复缴纳一笔所谓的“物业税”。倘若国家打着遏制高房价和抑制楼市投机的旗号,在没有对现有房地产所涉税种进行整合和废除土地出让金制度之前,再向购房者开征一笔莫明其妙的“物业税”,则有重复征税、把房地产当提款机,违法侵害购房人合法权益之嫌。 V9MA)If>  
    或许有人会说,向购房者征收物业税是国际惯例,在西方发达国家如美、英等国都是要征收物业税的。此话看似很有道理,其实大谬不然。要知道,我国的土地制度和西方发达国家土地制度根本不同,在西方发达国家,土地和土地上房子都属于神圣不可侵犯的私有财产且压根儿就没有土地出让金的概念。而在中国,不但有巨额的土地出让金(2009年中国的土地出让收入高达1.4多万亿),而且房地产税负占开发成本的30?40%,这还不算名目繁多的各种收费,远高于国内其他行业和国外同行业。如果在此基础上再开征物业税,显然会进一步加重民众的负担,让老百姓的负税痛苦指数“更上一层楼”。更何况,中国的购房者只是预付70年地租的房客,国家才是拥有土地的真正房东,天下那有房客替房东缴纳财产税的道理。 T"2ye9a  
    至于很多人大代表和政协委员提出的以居住面积为依据来开征物业税,不但缺乏可操作性,而且也缺乏房地产的基本常识。我不知道那些大声嚷嚷要以住房面积为依据对所谓的毫宅开征物业税的人,究竟是真的不懂,还是揣着明白装糊涂。地球人都知道,一套位于北京市中心的90平方米小房子比一套位于北京六环以外的200平方米大房子的价值要高得多,因为判断房子价值的高低除了面积大小之外,更要看房子所处的地段位置及地段附近的教育、医疗、文化交通等资源的配置情况,所以地产界有句名言:“地段、地段,还是地段”。 2G j&7A3b  
    总之,在现阶段开征物业税,不但在操作层面有很多问题要解决,而且于法于理都站不住脚。与其哗众取宠,把物业税和高房价硬扯在一起,一厢情愿地把物业税作为消除高房价痼疾和遏制楼市投机之风“灵丹妙药”,时不时拿出来试探公众的反映或为今后正式开征物业税提前作舆论准备,倒不如充分利用“两会”这个平台,建议政府在如何破解“土地财政”、如何把过高的税费降下来、如何规范房地产市场秩序和在现有体系上如何加大保障性住房建设等问题上,做点实实在在的工作,提点具有可操作性的有价值的建设性意见和对策。  yXkgGY5  
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