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[楼盘聚焦 ]房产局长一语道破房产税天机 [复制链接]

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只看楼主 倒序阅读 使用道具 楼主  发表于: 2011-01-30
— 本帖被 admin 从 楼盘聚焦 移动到本区(2013-04-01) —
作者系某市原房产局局长 q<mDs$^K  
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道虽近,不行不至。房产税这只“弦上之箭”终于落地!去年,国家发改委一名官员表示,“房产税三年内不会出台”,但是时隔一年,房产税这个“靴子”终于亮相。1月27日晚,重庆市政府召开新闻发布会表示,于1月28日正式启动对部分个人住房征收房产税。与此同时,上海市人民政府也下发了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》。然而钥匙不能劈柴,斧子不能开锁。不合情理的违章出台房产税终是缺乏公信力的。 uK6`3lCD  
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    一、房产税在法律上缺失过多 j4j %r(  
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    首先,房产税的征收对象本该是营业用房,而现在用来对商品房征收,本来就是有违法理的。房产税作为一种古老的税制,在古代强制统一征收,《周礼》曾记载“掌敛廛布于泉府”,廛布相当于当时课征的房产税,意思是泉府掌管征收房产税。发展到现今,房产税试点重庆、上海两市却一地一个样:重庆只针对独栋商品房和高档住房,而上海主要针对新购商品房,最高税率分别为1.2%和0.6%。我国现今的税制经1994年改革后实行分税制,但由于是社会主义国家,还是由中央高度统一税制,只有少数税率在地方有些许差异,而资本主义国家,例如美国,实行彻底的分税制,中央订立基本税种和税率范围,各州 决定税率大小,看来无论中外在税制上都是要求统一的,这一点在我国的法律中也有说明。我国《立法法》规定,对非国有财产的征收,只能制定法律。即使尚未制定法律,也需由全国人大和常委会授权国务院制定行政法规。所以就算说房产税是一种变税种,那么也要经过人大审核后才能出台,而不是由政府颁布,法律的严肃性不可置疑!地方虽有差异性,但有些问题可以讨论,有些问题不可以讨论,以后全国推行的房产税出台,各试点城市如何与其接轨?中央要保证税制的高度统一才行。关于房产税牵涉到的法律问题已成了近期媒体间最大的争议。也是各大城市避而不谈房产税试点的原因。 OfC0 lb:c  
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    其次,房产税的征收对象不明确,一棒子又打到了三国前,各吹各调。重庆和上海这两个试点房产税的征收就大相径庭!上海对新增房征收房产税,重庆对豪宅征收房产税,其实是相互排斥的,因为新买房不一定是豪宅。如若对新增房征收房产税,那么旧房呢?是否显得不公平?如若对豪宅征,那豪宅之下的商品房呢?是否有个起征点比较合适?中国大部分的中产阶级是住不起高档商品房的,他们是普通商品房的主体消费人群,若是征收普通商品房的房产税,那么中产阶级的的经济压力又升高了,买房更难。如果不对普通商品房征房产税,那么从前是高档商品房吃香,以后可能是普通商品房紧俏了。看来房产税征收是为了财政而不是为了房价 #9aB3C  
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    再者,从面对刚性住房需求上看,房产税也没有顾及到(婚姻嫁娶买房、老年人养老用房等)。之前,重庆市长黄奇帆表示,房产税的征收针对第二套、高档商品房,他提出台北市的房产税率分别为1%,2%,3%,“比我们收得狠”——这就意味着重庆市的房产税最高不会超过3%,外界预测的重庆市房产税的税率区间为0.5%~2%,1月28日正式提出房产税率最高1.2%。根据经济学规律,大体房产税到了3%以上,就没有人炒房。的确,炒房客抑制,那刚需和改善性需求呢,这不是如“四一七”新政中差别化的信贷政策一样,仍是一刀切的政策,又将“伤”及无辜。 vL"U=Q+/eY  
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    然而最近关于房产税又流行一种新说法,财政部财政科学研究所所长贾康日前表示,限购房、抽紧信贷等强硬的行政手段是治标的方法,而房产税是标本兼治、治本为上的制度。然而笔者以为,房产税只是治标不治本的“西药”,“中药”——财税制度、土地出让制度、金融制度才是治本之策。 {3@lvoDT  
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    房产税征收面向高档商品房,不可能长期抑制得了房价,要想房产税成为众望所归的“救命稻草”,一取决于政府对房产税的态度。要将房产税落实到位,控制房市投机行为,使房价回落;二取决于与房产税配套的相应政策。例如:利息政策、财政补贴政策、扩大居民投资渠道等,使房产税在调控中走的稳、走得好;三取决于出台房产税的同时保证住房的供应能力,尤其保障房的供应。从而改善房市的供需关系,稳定房价。 !=j\pu} Z  
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    二、房产税或成房价的助推剂 =Nn&$h l  
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    从历史的角度看,增加房屋持有税的结果是最终将高房价转嫁给买者和承租者,从而推高房价。与初衷事与愿违。而且推行新房产税,房价越高就越有利于地方政府,房价下降地方政府的收入就没有增长的余地了。所以地方政府要靠房价的上涨解决未来财政收入的增长问题。所以房产税的开征可能助涨房价。 H^cB ?i  
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    另外,就目前房地产形势而言房价是很难下降的。一是我国房市的刚需还有待爆发,房产税增加了一大批买房者的负担。征税的作用是增大持有和交易成本,而房价不是由成本决定,是由需求决定,现在买房者的刚性需求强烈,房价难以下降。二是从通胀的角度看,房产税大约1%的税率和我国10%的通胀相比是小巫见大巫。投机买房者持有货币买几十套的房子,房产税对他们来说不受决定性影响,高价卖出时自然转嫁给买者,钱又收回来了。而改善性需求买房者的成本提高了,买房更难。近期上海的房价上涨了,原因即房产税的征收加剧了现在买房者“末班车”的心态。又有消息2011年1月27日,“新国八条”限贷限购,刚需的购房积极性再一次遭到打击,将短期内抑制二手房交易,但营业税最终将转嫁到房价上。房产税反成房价助推剂,那国八条出台也是在做表面文章,房市调控就再成空调,看来国八条难逃越调越长的怪圈。 \ .H X7v  
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    三、房产税只是一个短线交易 J( +I`  
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    笔者以为,首先,房产税的征收充其量只是短线交易,不是治疗房市的长期的、根本的办法。就像乍暖还寒的天气,长期之下,市场适宜了房产税之后,不会根本抑制房价。房产税的征收是为了迎合了大众口味,现在各方各界对房产税出台以后的效果、影响都抱有很大期待。在过去的宏观调控之中,房价没有得到抑制,反而越调越高。眼看房地产业的泡沫越做越大,中央希望地方抑制房价,而地方与开发商相互勾结,买房者持币观望。中央、地方、开发商、买房人,互相僵持着,都似乎在等待着有力政策的出台才能改变现在的局面。然而各方利益都不能一损到底,所以不难看出房产税的出台是兼顾各方,有张有弛的。不能一棍子打死,也不能隔靴搔痒。那是否房产税就能够完全治愈房市的“病”呢?答案是否定的,就重庆征收房产税的内容而言,房子越高端,征收的税率也越多,充裕的是财政收入,但却影响了自住房的成本,使本来不需要征税的自住房需要征税了。房产投机的人不在乎,因为他们富有,而真正的中下阶层却买房更难。 e;KZTH;  
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    综上所述,此次房产税抑制房价还是缺乏公信力的。房产税的开征不会造成“一剑封喉”的影响,也不能从根本上降低房价。抑制房价根本上还是要靠财税制度、土地出让制度和金融制度等的改革,开辟出心得路径,通过这些手段抑制房价,使供求平衡,从而政府赢得公信力,房地产经济健康稳定的发展下去。笔者相信:中国楼市,十月连阴雨,总有一朝晴! U$o\?4  
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