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[土地与规划]房价为什么这么高? [复制链接]

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只看楼主 倒序阅读 使用道具 楼主  发表于: 2011-03-30
— 本帖被 admin 从 楼盘聚焦 移动到本区(2013-04-01) —
    房价问题一直是坛子里的热门话题,关注者众多,持续时间最长,可谓“古老而新鲜”。房子不仅仅是解决“衣食住行”中“住”问题,还承载着一个个“家”的必然物资基础,是人生中的大事。 0pT?qsM2  
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    有人把房价高归咎于开发商,连温总理都要求过开发商要流淌道德的血液,其实这是犯事于东而责罚于西,要么就是想搅浑水,要么就是对房价的一知半解。 *n $=2v^A  
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    我们来看看房价的组成部分: xij`Mr  
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    (一)直接税收;(二)土地费用;(三)建造成本;(四)利润
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    先看看第一块“直接税收”。 =<ng t N  
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    一项是土地交易契税,它是地价加配套费的4%,地价越高,契税越多。第二项到第五项是营业税、城市建设维护税、教育附加和地方教育税,这四项加起来是营业收入的5.5%。第六项是土地增值税。这是个很厉害的税种。做其他生意,交了营业税(或增值税)后,有利润只交企业所得税就可以了。可房地产不行,在企业所得税之前,要先缴纳土地增值税,而且是累进制,税率很高。房地产增值越高,交税比例越高,税率从30%到60%。第七项是企业所得税,是利润的25%。第六项与第七项税收之和,就使得政府的收益至少与房地产商的净利润相当,也就是5:5。如果房地产增值很高,政府与房地产商的收益比例能达到7:3。再加上土地交易契税和营业税,政府与房地产商的收益比例差距就更大了,这里还没有包括印花税,也没有计算房地产股东分配企业利润所需缴纳的个人所得税。另外,老百姓买房子时还要缴税,也没有包括在内。直接税收远不是政府在房地产上收益的全部,很多情况下,土地收益更大。 `Paz   
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    我们再来来看看第二块“房地产的土地费用”。 nH*JR  
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    目前土地出让实行招拍挂,其底价包括动迁补偿费、国有土地收益金、廉租房建设基金、农业开发基金和基准土地出让金。在底价中已经包含了一部分政府收益。招拍挂过程中的土地溢价部分,则全部是政府的净收益。越是溢价高的地块,越是地王,政府的收益就越高。绝大多数高房价的房子,费用最大的一块就是土地费用,政府的收益比例很大,这一点,招拍挂政策功不可没。 rPf< 8oH  
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    土地费用中的动迁补偿费,其实也有一部分会流入政府的腰包,动迁户再去买房时,房价中自然包含着各项税费。 yu ~Rk  
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    顺便说说政府在征收土地中获取的利润。在征地中,每亩地农民到手就1-2万块钱,而拍卖后是多少钱一亩呢?呵呵旷古未闻啊!不说了,想知道很简单,上网查。 e nsou!l  
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    再来看看房地产的建造费用。 N#(p_7M  
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    在房地产建造过程中,政府有名目繁多的收费。如综合配套费、土地登记费、放线费、定桩费、定线费、地质评估费、环境评估费、人防审查费、人防质量监督费、文物勘测费、项目核准费、施工图设计审查费、建设工程交易服务费、定额测定费、质量监督委托费、产权面积测绘费、交易费、网上备案费、环评核准费等等。 Fk01j;k.H  
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    在设计、监理和施工环节中,参加建设或提供原材料、产品或提供服务的所有企业都要分别缴纳营业税(或增值税)和所得税以及名目繁多的收费。还有所有企业的人员许多人还要缴纳个人所得税。 DbRq,T  
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    如果把建造费用中的所有税费都一一累计起来,我们可以看到政府在房地产项目中拿走的收益又提升了一大截。 wxy. &a]  
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    除了明文规定的税收和收费外,还有一些摆不到桌面上的费用被权力拿走了。 UmC_C[/n?  
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    房地产商、设计、施工企业、部品材料企业、运输企业等,涉及到的政府部门有几十个,在权力得不到约束的环境中,哪里有权力哪里就有勒索。不搞好关系,项目就上不去;不点票不送卡,手续就跑不下来;不給交警进贡,混凝土车就开不到工地。环节多了,名堂多了,费用多了。这一行的所有企业和官员都心知肚明。只是可爱的温总不清楚,以为不道德的血液只在开发商身上流淌。 gFx2\QV  
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    除此之外,还有靠权力赋予了垄断地位的老虎们蛮横地拉高着房价。电老虎、水老虎、汽老虎以及领导们推荐来的关系老虎,活必须給他们干,价钱则不能讲。 O`pqS\H  
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    所有这些,最终都是可怜的消费者者买单。 oOj7y>Nm  
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    综上所述,房地产价格中,被政府被权力拿走的至少有50%,算到60%也不奇怪,真正的成本,包括土地真实成本、建设成本和房地产商的利润加起来连一半都到不了。 K:osfd  
   ;#goC N.  
    那么,开发商的利润呢?开发商只是商人,除了商人必须的道德外,似乎不需要更多的道德血液,赚取合理的利润,是应该的。以中小城市作比,房价5000左右,开发尚利润是百分之25到30,还要保证全部卖出去。除上述繁多“合理收费”外,材料,人工工资,利息都是涨得没有停歇过,这点大家都有感受。 /&`sB|  
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    现在清楚了,为什么政府搞了那么多调控房价的措施,越调房价越高。因为它不肯在最大的也是最根本的原因上——在政府在权力那里动刀。只要去掉一项税,土地增值税,房价就会降一块。把政府的收益砍掉一半,再把腐败和垄断因素根除,房价就会大跌。 x?*)  
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